上海律師免費咨詢業(yè)主委員會的參選資格

　　一、業(yè)主委員會的權(quán)利  上海律師免費咨詢

　　1、每年召開至少一次業(yè)主大會，根據(jù)百分之十以上業(yè)主要求召開特別會議。

　　2、采用公開招標的方式聘用物業(yè)管理公司對小區(qū)進行管理。

　　3、審議批準物業(yè)管理公司的年度管理計劃、費用預算及決算報告。

　　4、審議批準物業(yè)收費的收費標準及物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)標準。

　　5、審議批準物業(yè)管理各項規(guī)章制度。

　　6、對破壞、損害全體業(yè)主利益的行為有監(jiān)督、制止和要求賠償?shù)臋?quán)利。

　　7、對于個別業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理公約或損害其他業(yè)主、使用人合法利益的行為，可以代表業(yè)主提出訴訟。

　　二、業(yè)主委員會的義務(wù)

　　1、組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

　　2、執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會各項決議;

　　3、貫徹執(zhí)行并監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)管理公約及其他相關(guān)法律規(guī)定;

　　4、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作并反映業(yè)主的意見及建議;

　　5、對于重大事項必須及時提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決議；

　　6、其他業(yè)主委員會應當履行的義務(wù)。

　　三、業(yè)主委員會的職責與權(quán)利

　　1、召集和主持業(yè)主大會。

　　2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。

　　3、決定聘請物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會有權(quán)采用招標或其他方式，選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂變更或者解除物業(yè)管理委托合同。

　　4、審議物業(yè)管理服務(wù)費收取標準及使用辦法。通常由業(yè)主委員會提出物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準。物業(yè)管理企業(yè)據(jù)此提出測算依據(jù)和收費標準，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂物業(yè)管理委托合同予以確定。

　　5、審議年度管理工作計劃、年度費用概預算。物業(yè)管理企業(yè)每年應制定年度工作計劃和年度費用概預算，上報業(yè)主委員會審議。根據(jù)業(yè)主的意見和建議提出修改意見，物業(yè)管理企業(yè)修改后，由業(yè)主委員會批準實施。

　　6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。

　　7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負責物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理。

　　8、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
 

       四、相關(guān)問題

　　收到公民提出的審查建議后，按照工作流程，全國人大常委會法工委啟動了對兩個省份的物業(yè)管理條例的審查。經(jīng)研究，全國人大常委會法工委認為，將“按時交納物業(yè)費等相關(guān)費用”作為參選業(yè)主委員會成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神。

　　“現(xiàn)行法律和行政法規(guī)均未對業(yè)主委員會的參選資格作出限制，在這一情形下，地方性法規(guī)可以依法對業(yè)主委員會成立的具體條件和程序作出規(guī)定，但不宜對成員資格作出限制規(guī)定。”該負責人說。

　　全國人大常委會法工委同時認為，民法典物權(quán)編明確業(yè)主可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展自治管理，其立法原意是鼓勵業(yè)主以自治管理實現(xiàn)權(quán)利救濟。

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　　“在實踐中，拒不交納物業(yè)費的業(yè)主要求參加業(yè)主委員會選舉，大多是認為本小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理機構(gòu)侵害其合法權(quán)益。根據(jù)業(yè)主委員會成員的選舉程序，業(yè)主大會選舉前，參選業(yè)主的基本情況，包括是否按時交納物業(yè)服務(wù)費等費用的情況，都會予以公示。業(yè)主們在明知其拒不交納物業(yè)費的情況下，仍通過業(yè)主大會將其選舉為業(yè)主委員會成員，說明大部分業(yè)主認可其拒不交納物業(yè)費的行為，也反映物業(yè)管理中存在的問題。”全國人大常委會法工委方面認為，此時，法律法規(guī)應當支持業(yè)主通過自治方式實現(xiàn)自身救濟，如果地方性法規(guī)將“按時交納物業(yè)費等費用”作為參選業(yè)主委員資格的限制性條件，將剝奪這種情況下業(yè)主通過自治尋求救濟的法定權(quán)利，不符合立法原意。

　　“業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費的行為，是民法典規(guī)定的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過違約條款尋求救濟。地方性法規(guī)以資格限制的方式，干預平等主體之間的民事法律關(guān)系，不符合法治精神。”該負責人說。上海律師免費咨詢