買完房子才發(fā)現(xiàn)被查封上海市專業(yè)房地產(chǎn)律師教你應(yīng)該怎么做

　　在買房子時，由于個人調(diào)查能力的匱乏，我們往往難以全面了解賣房人的“實力”，導(dǎo)致我們極有可能在房產(chǎn)沒有拿到不動產(chǎn)權(quán)證之前，因為出售人欠別人的錢房子被人民法院依法查封。能不能保住房子？錢能不能要回來成為房屋購買者頭疼的問題，下面是上海專業(yè)房地產(chǎn)律師對于房屋查封的解釋

　　房屋查封條件有哪些？

　　1．訴前保全的房屋

　　訴前財產(chǎn)保全屬于應(yīng)急性的保全措施，目的是保護(hù)利害關(guān)系人不致遭受無法彌補(bǔ)的損失。

　　2．產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛的房子

　　即房屋產(chǎn)權(quán)人不清晰或者有多個產(chǎn)權(quán)人互相之間產(chǎn)生糾紛。

　　3．交易房屋是一房多賣

　　即出賣人先后或同時以多個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給不同的買受人。

　　4．交易房屋存在高額抵押

　　如房主急需用錢，將自己的房子抵押變現(xiàn)，而高額抵押在資不抵債的情況下，房子會被查封。

　　5．產(chǎn)權(quán)人和他人存在糾紛的房子

　　產(chǎn)權(quán)人涉及債務(wù)糾紛較多。產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移．變賣房產(chǎn)。交易過程中，產(chǎn)權(quán)人有違法行為的。
 

　　如果買房后房屋被查封，可以根據(jù)以下方法解決：

　　一、對查封執(zhí)行提出異議

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　　(1)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

　　(2)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

　　(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;

　　(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　二、等待房屋解封

　　房屋查封作為一種執(zhí)行措施，是有一定期限的，一般不超過三年，即使續(xù)封，續(xù)封的期限一般不超過三年，買房人可以等待房屋解封再進(jìn)行房屋過戶。查封期間被執(zhí)行人是否履行義務(wù)，成為房屋解封的關(guān)鍵。

　　三、提供擔(dān)保財產(chǎn)、解除查封

　　如買房人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法院協(xié)商，由出賣人或買房人自己提供其他擔(dān)保財產(chǎn)申請解除查封。提供擔(dān)保財產(chǎn)后，法院解除查封，雙方可繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續(xù)。

　　四、解除買賣合同，要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任

　　合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，但是現(xiàn)在賣房人無法履行合同，買房人可以解除合同并且要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　淺析在進(jìn)行房屋買賣時，應(yīng)提前審查房屋是否存在抵押、查封、租賃等可能的權(quán)利負(fù)擔(dān)，即便上述情況不存在，也應(yīng)當(dāng)慎重選擇交易對象，盡量與資信良好的賣家進(jìn)行交易，買賣合同也應(yīng)審慎對待。
 

　　買完房子才發(fā)現(xiàn)被查封的案例

　　【案情】

　　2018年7月，張麗與李某經(jīng)房產(chǎn)中介促成，就李某位于西安市的一套房屋出售問題，達(dá)成《存量房買賣合同》，二人約定房屋總價款為150萬元，過戶時間最晚不得遲于2018年11月15日。合同簽訂當(dāng)日，張麗依約支付李某定金1萬元，并在隨后的幾個月內(nèi)陸續(xù)支付了李某59萬元房款。2018年10月18日，張麗得知案涉房屋因李某的其他訴訟被法院查封。張麗隨即將李某起訴至法院，要求李某繼續(xù)履行《存量房買賣合同》，受領(lǐng)其余90萬元房款，并配合張麗辦理過戶手續(xù)。同時支付違約金30萬元。

　　【法院判決】

　　首先，李某和張麗之間簽訂的《存量房買賣合同》合法有效，法院予以確認(rèn)。然而，該房屋于2018年10月18日即因李某涉訴而被法院查封，張麗向法院提起執(zhí)行異議，但被駁回，涉案房屋買賣合同已無法實際履行，張麗要求解除本案房屋買賣合同，由李某返還購房款，應(yīng)予以支持。本案系因李某涉訴導(dǎo)致涉案房屋被法院查封以致合同無法履行，故李某系違約方，張麗有權(quán)要求李某承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，考慮到本案實際情況，綜合張麗因李某違約造成損失的情況，法院酌定違約金為10萬元。經(jīng)調(diào)解，張麗同意與李某解除雙方簽訂的房屋買賣合同，李某返還張麗已付房款60萬元并承擔(dān)違約金10萬元。