上海知名房產律師所談開發商不再代繳契稅情勢下的風險控制

　　房地產開發項目往往由于開發商代收稅費后資金斷裂、項目未完工等情況，代收稅款被開發商挪用，無法按時繳納，導致業主產權多年無法辦理，造成嚴重的社會問題。因此，上海知名房產律師所為了避免群體事件的發生，維護業主的合法權利，地方政府和主管部門近年來出臺了相關規定：強制代收契稅是違法的。早在2018年8月，成都市各區稅務主管部門就通知購房者只能親自繳納契稅。

　　然而，上述限制政策的實施直接導致開發商在代理產權的過程中無法代收代繳契稅，其后果是：由于業主自行繳納契稅，需要將完稅憑證交付給開發商，后續的認證流程可以推進。由于業主自身原因，支付時間難以控制，認證時間不易確定，可能長期拖延。第二，開發商完成房地產權首次登記（初始登記）具備轉讓登記條件，業主可以自行繳納契稅，此時開發商增加了通知義務，如果不通知業主繳納契稅，使所有權證書未能在約定期限內取得，開發商有違約責任的風險。因此，在政策變化和行政管理模式下，開發商應調整許可證處理過程，并采取必要的風險控制措施。
 

　　上海知名房產律師所建議的風險控制措施：

　　1.《商品房買賣合同》規定。

　　對于尚未簽訂《商品房買賣合同》時政策發生變化的情況，需要在《商品房買賣合同》中制定相關規定，明確約定契稅繳納、提供完稅憑證和違約責任，避免因協議不明確而導致逾期辦證和違約糾紛。參考協議如下：

　　買受人委托出賣人辦理所有權轉讓登記的，出賣人應當在房地產權首次登記完成后30日內通知買受人繳納契稅及相關稅費。通知方式可以采取書面通知、項目所在地報紙公告、電話通知、短信或微信通知等方式。買受人應在收到通知后10個工作日內到有關部門繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人，以便出賣人能夠辦理轉讓登記。出賣人未通知或者買受人未收到通知的，買受人最遲應當在合同約定的最后期限前30個工作日內繳納，并將完稅憑證原件交給出賣人。買受人應當承擔因買受人忽視繳納契稅、提交完稅憑證而延遲領取房屋所有權證書的責任和風險。

　　根據認證流程，開發商辦理房屋所在建筑物首次登記后，才具備辦理業主購買的房地產權證的條件。業主不清楚何時具備認證條件，何時可以向稅務部門辦理納稅費，開發商仍需另行通知。因此，開發商在具備繳納契稅條件時，需要及時通知業主，如采取書面通知，發出自行繳納契稅通知書，并保存證據。
 

　　2.政策調整正在履行的《商品房買賣合同》。

　　如果業主在政策變更時沒有向開發商支付契稅，由于簽署的商品房銷售沒有約定，開發商在滿足契稅支付條件時也應及時通知業主，通常是向業主發送契稅支付通知，并保留相關證據。告知政策變更，并發出契稅自付通知，所有發送文件應保留證據。政策變更時業主已向開發商支付契稅的，開發商應及時發出契稅自付退款通知，避免違約風險。

　　此外，由于政策可能隨時發生變化，即使一些地方稅務機關暫時不禁止開發商代收代繳契稅，也建議在《商品房買賣合同》中約定，如果政策變化導致開發商無法代繳契稅，應采取處理措施和責任界定。