上海房產律師網講解房產證更名注意事項

　　上海房產律師網講解各類房產證更名中的諸多注意事項。買房最重要的是房產證，買房最重要的流程是房產證更名。所以要重視這個過程，做好充分準備，了解房地產牌照更名的流程和程序。相關知識整理如下，供參考。

　　第一、如何更改房產證名稱？

　　房產證更名所需材料：提供雙方身份證、戶口本、房產證。

　　如果以后不打算再賣了，就直接簽禮物，這樣成本比較低。如果以后打算交易，最好在房屋交易大廳填寫買賣合同，然后去房屋交易大廳過戶，但是中間會有費用。

　　面積不足五年小于等于144的，收取5.5%的差價營業稅(市場指導價與原購房價格的差價)，契稅：面積不足90㎡的，第一套住房收取1%，第二套住房收取2%，個人所得稅收取1%。剩下的用于小費。

　　第二，房產證更名也可以通過繼承實現。如何辦理房屋繼承手續：

　　(1)到被繼承人戶籍所在地派出所辦理注銷戶口手續，辦理死亡證明。

　　(2)去區或市公證處(原出口商品房去市公證處)對繼承權進行公證。不動產的繼承有兩種：一種是遺囑繼承，一種是法定繼承。

　　需要提交的材料包括：

　　1.被繼承人死亡證明；

　　2.房屋的產權證明或其他證明；

　　3.能夠證明被繼承人與法定繼承人之間親屬關系的戶口簿或者其他文件；

　　4.繼承人的身份證件；

　　遺囑繼承權公證需提交的資料：被繼承人立的遺囑(遺囑必須經過公證，其他形式的遺囑因真實性無法確認，暫不能采用)。

　　第三、辦理房屋轉移登記，申請人是繼承人或受遺贈人。

　　申請人應向登記機關提交下列文件：《不動產登記申請書》(原件)、身份證明(復印件)、不動產產權證(原件)、繼承權公證文件或經公證的遺囑證明、經公證的接受遺贈證明(原件)、契稅完稅證明(原件)。

　　第四、遺贈與法定繼承不同，遺囑繼承不同，需要納稅。

　　房產證更名費用是多少？

　　1.所購房產超過144平米，需繳納契稅為房價的3%；不超過144平米需繳納的契稅為房價的1.5%；注意，在第一套房的情況下，如果購買的房產不超過90平方米，要繳納的契稅是房價的1%。

　　2.房產證年限不滿五年，住房面積在144以上的，需按房價總額的5.5%繳納營業稅；144以下地區需繳納差額的5.5%作為營業稅；房產證超過5年的，面積超過144的，按房產交易利潤的5.5%繳納營業稅，面積小于144的，不需要繳納。

　　3.業主取得房產證不滿5年的，按成交差價的20%收取房屋個人所得稅。房產證滿5年且是唯一住房的，無需繳納個人所得稅；面積超過144平方米的，需支付房產交易利潤部分的20%或總房價的2%；面積不超過144平方米的，支付房地產交易利潤的20%或者房屋總價款的1%。

　　第五、房產證更名有哪些方式？

　　房產證是特定房屋所有權的書面證明，可以記載特定房屋的共有狀況以及是否設定了擔保物權。是房屋產權歸屬最直觀的證明。由于住房是重要的不動產，是公民財產權的重要支柱。因此，財產所有權的變更應謹慎對待。目前，房地產所有權的變更直接體現在房地產許可證上的名稱變更上。一般情況下，房產證名稱的變更主要分為直接添加、贈與和買賣。

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