上海律師咨詢:城鎮居民購房合同效力的該如何認定

　　禁止城鎮居民購買農村房屋是現行法律政策的基本原則，相關買賣合同無效，是處理此類糾紛的一般原則。但為了維護交易的安全和穩定，在具體案件中，在不與國家法律、法規和政策的基本規定和精神相抵觸的情況下，可以根據實際情況靈活處理。上海律師咨詢為您解答一下有關的情況。

　　（一）城鎮居民進行購買中國農村私有房屋的合同無效（一般設計原則）

　　宅基地使用權是農村發展集體主義經濟社會組織企業成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體進行經濟管理組織內部成員無權取得或變相取得。根據我們國家相關政策，非本集體學習經濟活動組織學生成員因購買農村宅基地或者房屋而與農民所訂立的買賣合同應當認定無效。

　　因該合同取得的財產應當及時予以返還，不能返還或者一個沒有提供必要返還的，應當折價補償。出賣人對合同無效負主要產品責任的，應當承擔賠償買受人的信賴利益造成損失。

　　（二）城鎮居民進行購買中國農村房屋合同管理原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認定此類交易合同有效，應當通過結合發展歷史文化背景、現有占有社會關系等考慮其效力。

　　城市居民購買農村房屋引起的糾紛應該結合當時的歷史背景加以考慮，有利于維護現有的房屋所有權關系。

　　一審判案理由：

　　北京市海淀區人民法院經審理認為，農村土地除依法屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，宅基地屬于農民集體所有。陳保印和馬立民簽訂了一份房屋買賣合同。因為這家醫院的宅基地屬于當地農村集體，而馬立民屬于城鎮居民購買農村房屋，這里的房屋買賣必然涉及土地使用權的變更。因此，北京市海淀區海淀鄉辛家河河北新營13號南院房屋買賣行為因違反法律法規，應屬無效。

　　二審判案理由：

　　北京市第一中級人民法院認為，本案系城鎮居民購買農村房屋引發的糾紛。根據我國法律規定，農村宅基地所有權屬于農民集體所有，在行使宅基地收益權和處分權時，應當嚴格限制宅基地使用權。在此前提下，城鎮居民購買農村房屋一般應認定無效。但在處理具體案件時，要根據每個案件的不同實際情況進行綜合判斷。

　　本案中，作為城市居民，馬立民與陳保印的房屋買賣合同是經過海淀鎮政府批準的。此后，馬立民取得了該房屋的產權證，并于2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出，在十余年的時間里，馬立民在對其實際居住權的爭議中，與該房屋形成了穩定的占有關系。

　　有鑒于此，考慮到本案當時的歷史背景和現有房屋權屬關系的維持，應當確認馬立民與陳保印簽訂的買賣合同有效、適當。一審法院確認本案買賣合同無效，符合處理此類案件的一般原則，但不利于維護本案雙方既定的權利義務關系，應予糾正。

　　我國農村土地屬于集體所有，村民作為集體經濟組織的成員，只有宅基地的使用權，每個家庭只能擁有一個宅基地，宅基地是農民的重要財產權，農民一旦失去房屋和宅基地，就會失去基本的生活條件。因此，對于城市居民在農村宅基地上購買私房，目前我國的法律、法規和政策仍然采取禁止原則，在實踐中對農村私房買賣合同的試行一般認為是無效的。

　　然而，司法實踐中的個案非常復雜，不能不顧具體案件而適用 "無效合同 "原則。因此，北京市高級人民法院早在2004年12月就此問題組織召開了研討會，并在會上達成共識，形成了《會議紀要》:農村私有房屋買賣合同的原則是認定無效，認定有效除外；從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方是同一集體經濟組織的成員，并辦理了宅基地審批手續，可以認定合同有效。

　　上海律師咨詢了解到，2006年9月14日，北京市法院召開民事審判實踐疑難問題研討會。會議認為，農村私房買賣應認定為無效，2004年《會議紀要》確立的原則是恰當的，仍應堅持。但除了無效原則之外，還要考慮個案的不同情況，這樣才能根據實際情況確認合同的效力。