上海資深房產(chǎn)律師來講講房產(chǎn)登記后會產(chǎn)生哪些效力

　　《物權(quán)法》第六條規(guī)定： “房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。”第九條規(guī)定： “房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記，并具有效力； 未經(jīng)登記，除法律另有規(guī)定外，不具有效力。”浦東律師提醒您一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　第十四條規(guī)定： “房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法登記的，在登記房地產(chǎn)時生效。”登記是公示房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)的一種方式，房地產(chǎn)物權(quán)只有在登記后才具有法律效力，登記后的房地產(chǎn)物權(quán)的所有人在法律上被推定為物權(quán)所有人，而對于那些信任登記并從事交易的人來說，即使登記是錯誤的，法律仍然承認其具有與物權(quán)相同的法律效力。

　　從公開原則和公信原則出發(fā)，產(chǎn)生了物權(quán)法中的一項重要制度，即善意取得制度。然而，在現(xiàn)實生活中，常常出現(xiàn)登記的物權(quán)人與物權(quán)人不一致的情況，從而導(dǎo)致物權(quán)人要求確認物權(quán)的糾紛案件。

　　在司法實踐中，對這類案件的處理存在一定的差異，有必要對其進行研究。利害關(guān)系人請求對登記在他人名下的房地產(chǎn)進行物權(quán)確認的爭議處理：在現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)登記所有人與實際所有人之間往往存在著不一致的情況。

　　例一：甲由于這些種種問題原因，借用乙的名義進行登記可以不動產(chǎn)物權(quán)，購房款由甲支付，雙方企業(yè)之間訂立了一個協(xié)議，約定該不動產(chǎn)的物權(quán)歸甲所有，產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際需要使用，此后甲要求登記為中國產(chǎn)權(quán)人，甲便訴至人民法院，要求我們確認其對該不動產(chǎn)信息享有國家所有權(quán)。

　　例二：甲出于這些種種問題原因，借用乙的名義進行登記可以不動產(chǎn)物權(quán)，購房款由甲支付，但雙方企業(yè)之間未訂立合同協(xié)議，而產(chǎn)權(quán)證由甲保存，該不動產(chǎn)也由甲實際需要使用，此后甲要求登記為中國產(chǎn)權(quán)人，乙不同意，甲訴至人民法院，要求我們確認其對該不動產(chǎn)享有國家所有權(quán)。

　　例三： 甲乙雙方共同出資購買房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)以乙方的名義登記，雙方已訂立協(xié)議，規(guī)定雙方共同出資的財產(chǎn)由雙方共同分享，其后要求登記為業(yè)主的乙方不同意向法院提出訴訟，以確認其對該不動產(chǎn)的擁有權(quán)。

　　在上述三個案件中，對于原告的訴訟請求能否得到支持，存在著不同的看法。

　　第一種觀點認為，房地產(chǎn)的物權(quán)屬于登記范圍，未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)的效力。在上述情況下，A 沒有登記為物權(quán)所有人，因此他要求確認其對不動產(chǎn)的所有權(quán)，如果沒有法律依據(jù)，則不予支持； 如果要求 B 歸還其支付的購買金額和利息，則法院判決應(yīng)予支持。

　　第二種觀點認為，雖然房地產(chǎn)是以 B 的名義登記的，但對于 A 與 B 之間的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照他們的約定，決定支持 A 的請求權(quán)。

　　筆者贊同上述第二種觀點。

　　不動產(chǎn)物權(quán)登記管理產(chǎn)生的公示公信效力，是對社會發(fā)展公眾之間產(chǎn)生的外部企業(yè)效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權(quán)利人信息進行市場交易，法律對善意第三人能夠取得的權(quán)利亦予以有效保護，即善意取得經(jīng)濟制度。

　　但是，不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，僅是為了一種具有推定效力，即推定登記的物權(quán)人為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，在該不動產(chǎn)物權(quán)不涉及一個善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)研究證明其為自己真正的權(quán)利人時，可以實現(xiàn)推翻中國這種關(guān)系推定，從而達到維護國家事實上的權(quán)利人。

　　基于法理《物權(quán)法》第19條規(guī)定；“權(quán)利人、利害關(guān)系人理論認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項出現(xiàn)錯誤的，可以根據(jù)申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正問題或者有證據(jù)充分證明登記確有錯誤的，登記服務(wù)機構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)及時予以更正。

　　不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以提高申請執(zhí)行異議登記。登記會計機構(gòu)需要予以異議登記的，申請行為人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記系統(tǒng)失效。異議登記方法不當(dāng)，造成影響權(quán)利人受到損害的，權(quán)利人已經(jīng)可以向申請人請求精神損害責(zé)任賠償”。

　　第33條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容主要發(fā)生存在爭議的，利害關(guān)系人可以直接請求確認基本權(quán)利。”在上述三案例中，如果當(dāng)事人間有協(xié)議必須明確合同約定該不動產(chǎn)物權(quán)歸屬于甲的，則應(yīng)支持甲的訴訟程序請求。

　　浦東律師認為，如果教師沒有網(wǎng)絡(luò)協(xié)議約定，則應(yīng)當(dāng)建立綜合技術(shù)分析不同當(dāng)事人所提供的證據(jù)，判斷甲出資并實際生活使用該房屋結(jié)構(gòu)是否為物權(quán)人的意思就是表示，從而無法認定甲是否為真正的權(quán)利人；如果這些證據(jù)材料證明不足以認定甲為物權(quán)人，則應(yīng)認定甲對乙享有債權(quán)。