在評(píng)估中不要再吃啞巴虧了！普陀律師帶你了解評(píng)估中的門道

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，征用房屋對(duì)國有土地的補(bǔ)償，不得少于征用房屋當(dāng)天決定征用房屋的市場價(jià)格。歸根結(jié)底，你的房子的價(jià)值不是你的決定，也不是收藏家的決定，必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格。我相信很多家庭都經(jīng)過了評(píng)估過程才拿到了評(píng)估報(bào)告，但是對(duì)于那些評(píng)估門你是否做對(duì)了呢？今天，普陀律師要教大家了解拆遷評(píng)估的門道，防止吃了評(píng)估的啞巴虧！

　　一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定

　　根據(jù)《國有企業(yè)土地上房屋進(jìn)行征收管理評(píng)估沒有辦法》（以下簡稱《評(píng)估辦法》）第四條的規(guī)定，評(píng)估研究機(jī)構(gòu)發(fā)展的確定有幾點(diǎn)需看懂：

　　1.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的主體－搬遷住戶

　　在確定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的過程中，搬遷戶有權(quán)選擇應(yīng)由哪家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)工作。因此，在實(shí)踐中，政府單方面確定評(píng)估機(jī)構(gòu)不符合程序，切記！

　　2.確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的方法——咨詢與選擇；按多數(shù)原則表決；隨機(jī)方式

　　房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估管理機(jī)構(gòu)可以首先要由拆遷戶在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由房屋征收企業(yè)部門以及組織拆遷戶按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者沒有采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)教育方式方法確定。

　　二、評(píng)估目的及評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　1. 評(píng)估的目的——為補(bǔ)償或差別待遇提供依據(jù)

　　被征收房屋的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。根據(jù)評(píng)估辦法第八條的規(guī)定，評(píng)估目的有兩個(gè)：一是為確定被征收房屋價(jià)值提供拆遷補(bǔ)償依據(jù)；二是為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差額提供依據(jù)。

　　2、評(píng)估時(shí)點(diǎn)——房屋進(jìn)行征收管理決定企業(yè)公告之日

　　評(píng)估工作應(yīng)在房屋征收決定公告后進(jìn)行，在實(shí)際操作層面上，部分征收人員在房屋征收決定公告前進(jìn)行評(píng)估，直到一兩年后才正式公布房屋征收決定。 到了這個(gè)時(shí)候，房子的價(jià)值已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，對(duì)搬遷的住戶來說是非常不公平的，所以評(píng)估過程既不合規(guī)也不合理。

　　三、評(píng)估因素

　　被征收房屋的價(jià)值是最受關(guān)注的問題，那么被征收房屋的價(jià)值是什么，房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)該考慮哪些因素？你需要明白兩件事：

　　1.被征收房屋的價(jià)值

　　被征收房屋使用價(jià)值是指被征收房屋建筑及其占用范圍內(nèi)的土地資源使用權(quán)在正常市場交易情況下，由熟悉基本情況的交易雙方以公平交易行為方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)交易的金額。

　　2. 房屋價(jià)值評(píng)估因素

　　同類房地產(chǎn)市場價(jià)格是指同類或類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的平均交易價(jià)格，包括被征用房地產(chǎn)的位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級(jí)、新舊水平、規(guī)模和建筑結(jié)構(gòu)等。因此，被征用房屋的價(jià)值評(píng)估，須考慮影響被征用房屋價(jià)值的因素，例如地點(diǎn)、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地占用、土地保有權(quán)等。

　　四、評(píng)估結(jié)果和異議處理

　　1.評(píng)估研究結(jié)果——分戶評(píng)估工作報(bào)告

　　評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映在評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的總體評(píng)估報(bào)告和住戶評(píng)估報(bào)告中，房屋征收部門應(yīng)將住戶評(píng)估報(bào)告移交拆遷戶。 整體評(píng)估報(bào)告和單項(xiàng)評(píng)估報(bào)告應(yīng)由主管房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得加蓋公章。

　　2. 處理對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的異議——審查和評(píng)價(jià)

　　拆遷戶對(duì)分戶評(píng)估研究結(jié)果有異議的，有以下幾種主要途徑我們可以走：

　　（1）應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評(píng)估工作報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)市場價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究機(jī)構(gòu)發(fā)展提出書面申請(qǐng)并指出社會(huì)問題，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　（2）對(duì)審查結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到審查結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房屋被征收的評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)u估。

　　（3）鑒定意見發(fā)布后，拆遷戶對(duì)拆遷補(bǔ)償金仍有異議的，應(yīng)當(dāng)依法復(fù)議或者提起訴訟。

　　國有土地上房屋征收評(píng)估是必經(jīng)程序，但集體土地上的法律并沒有明確規(guī)定必須評(píng)估。即便如此，只要經(jīng)過評(píng)估，就必須合法合理。以上考核門道大家一定要掌握。遇到不合規(guī)、評(píng)估不合理的情況，一定要及時(shí)咨詢普陀律師。不要被套牢，及時(shí)維權(quán)！