找上海律師咨詢房屋租賃合同無效情形及處理方

　　文章摘要：上海律師通過本文解答，房屋租賃合同無效的情形有哪些?如果房屋租賃合同認定無效應該怎么辦?房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?對于裝修物如何處理?
 

　　一、房屋租賃合同無效的8種情形?

　　1.未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　2.違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　3.被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

　　4.出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　5.出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。

　　6.租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

　　7.租賃期限超過二十年的，超過部分無效。

　　8.承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人們法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。
 

　　二、房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?

　　房屋租賃合同在履行過程中被認定無效。簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的，可以根據誠信原則，綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法實踐，判決的損失數額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。

　　三、租賃合同無效時對于裝修物如何處理?

　　房屋租賃合同無效的，裝修物處理如下：《解釋》第9條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

　　四、房屋租賃合同無效次承租人是否可以要求賠償裝修物損失?

　　出租人與承租人之間的房屋租賃合同如果被法院確認為無效或撤銷，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾物損失或承擔違約責任的，該主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛不屬于同一法律關系，因此不能在同一案件一并主張，次承租人應當就其主張另行起訴。如果法院判決次承租人騰退房屋的，應當詢問次承租人是否就裝飾裝修物申請采取必要的證據保全措施，次承租人為保護其權益也應當主動向法院提出以鑒定等方式對裝飾裝修物價值進行證據保全。
 

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