靜安律師：簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時必須要注意這些問題！

　　在集體土地征收與房屋拆遷過程中，由于企業(yè)存在一些行政強(qiáng)制性和期限性，使得被征收人往往都是處于社會弱勢、被動地位。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可以作為中國征收補(bǔ)償教育工作的核心，直接影響著被征收人是否需要能夠通過獲得科學(xué)合理的拆遷補(bǔ)償。下面，靜安律師講解關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的幾個方面問題。

　　一、拆遷進(jìn)行補(bǔ)償方式安置協(xié)議的內(nèi)容要明確提出具體

　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容要明確具體，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議通常包括以下幾個項目。

　　1.拆遷補(bǔ)償總額和補(bǔ)償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體。

　　2.拆遷補(bǔ)償款的支付發(fā)展時間、支付管理方式進(jìn)行或是安置房、安置土地的面積及具體工作位置、土地性質(zhì)要明確提出具體。

　　地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

　　3. 違約責(zé)任應(yīng)明確具體。

　　實(shí)踐活動中經(jīng)常有拆遷方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后以各種數(shù)據(jù)理由拒絕企業(yè)履行相關(guān)協(xié)議作為義務(wù)，遲遲不發(fā)放拆遷補(bǔ)償款，不交付安置房。因此，在拆遷協(xié)議里明確違約行為責(zé)任公司很有發(fā)展必要，如果我們拆遷補(bǔ)償協(xié)議中沒有一個明確違約責(zé)任，被征收人可以通過拒絕簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　二、簽訂拆遷補(bǔ)償方式安置工作協(xié)議的主體要通過合法

　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議涉及被征用人的利益，協(xié)議涉及土地、住房、綠化苗木等附屬土地的財產(chǎn)處置。因此，協(xié)議必須根據(jù)被征用人的真實(shí)意愿簽署。在正常情況下，與征收方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的對方應(yīng)為被征收方。在實(shí)踐中，村民委員會作為一個自治組織，往往會協(xié)助征地當(dāng)事人進(jìn)行一些征地補(bǔ)償工作，如簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等。那么村委會代表簽署的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效呢？

　　《民法典》規(guī)定： “代理人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者終止代理權(quán)的，代理行為仍然執(zhí)行，未經(jīng)代理人批準(zhǔn)的，不對代理人產(chǎn)生效力。”.可見，村民委員會代表簽署的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效，關(guān)鍵是看行為是否得到了被征用者的同意或隨后的承認(rèn)。需要討論一下情況。

　　1.事前已經(jīng)取得被征收人同意。

　　一般這種情況下，如果我們村委會與征收方簽訂拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議設(shè)計之前，取得了被征收人同意，那么該補(bǔ)償方式安置協(xié)議能夠有效。

　　2.事前未取得被征收人同意，事后追認(rèn)。

　　未經(jīng)被征用人同意，村民委員會與被征用人簽訂補(bǔ)償和解協(xié)議的，構(gòu)成未經(jīng)征用人同意的代理行為。此時需要查看行為人是否已經(jīng)被征用后的承認(rèn)。征收后被征收人承認(rèn)的，賠償協(xié)議有效，否則賠償協(xié)議無效。

　　因此，當(dāng)村民委員會代表簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時，未經(jīng)被征用人同意或未經(jīng)承認(rèn)后，代表簽署的拆遷補(bǔ)償安置法無效。

　　三、不符合相關(guān)法律政策法規(guī)的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議通過簽訂后，應(yīng)當(dāng)可以允許變更

　　拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，一般這種情況下任何人都不可以允許學(xué)生隨意變更或是撤銷協(xié)議。也就是說，協(xié)議雙方企業(yè)需要嚴(yán)格按照協(xié)議里的約定履行各自的義務(wù)。但是因?yàn)槿绻軌蛴龅讲疬w補(bǔ)償安置協(xié)議違反國家法律政策法規(guī)，且顯失公平時，此時教師應(yīng)當(dāng)允許變更協(xié)議研究內(nèi)容。

　　這一觀點(diǎn)在最高人民法院行政協(xié)議的典型案例中得到了體現(xiàn)。浙江省杭州市被征地人王某在與征地方簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并獲得補(bǔ)償后發(fā)現(xiàn)，征地方此時沒有將本應(yīng)被安置的陳某納入安置人口，不僅違反了《杭州市征地集體土地住房補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，而且侵犯了被征地方的合法權(quán)益，如果不允許改變協(xié)議內(nèi)容，顯然是不公平的。最后，法院決定修改協(xié)議的內(nèi)容，將人員納入移民人口的范圍，并給予應(yīng)有的補(bǔ)償。

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因?yàn)樗鼤婕耙患依闲∫院蟮纳媶栴}，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢靜安律師。