我們經(jīng)常聽到的小產(chǎn)權(quán)房到底是什么？金山律師為你解惑

　　現(xiàn)在我們常常會聽到小產(chǎn)權(quán)這個(gè)房產(chǎn)名詞，尤其是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里面很多的樓房都是小產(chǎn)權(quán)房，那么小產(chǎn)權(quán)房是什么意思呢，什么樣的房子就是小產(chǎn)權(quán)的房子呢，下面請看金山律師的詳細(xì)介紹。

　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

　　中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

　　產(chǎn)權(quán)區(qū)別與能否繼承

　　國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。巨細(xì)產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán)，而是地皮使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的說明主要有3種：

　　1.是針對開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開發(fā)商開發(fā)銷售的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。這類小產(chǎn)權(quán)房，是能夠承繼的。

　　2.是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。這種小產(chǎn)權(quán)房，是可以繼承的，但應(yīng)當(dāng)按照法定的條件和程序進(jìn)行。

　　3.是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。這類小產(chǎn)權(quán)房，沒有正當(dāng)?shù)乃袡?quán)證書，無奈就所有權(quán)舉行進(jìn)行繼承，法院不予處理，繼承人只能就如何居住使用進(jìn)行協(xié)商。

　　前兩個(gè)說明的小產(chǎn)權(quán)是正當(dāng)?shù)模恍杞蛔阗彿靠睿蜣D(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳地皮出讓金即可自在生意，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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